Українців, які проживають в багатоквартирних будинках, незабаром очікує сюрприз, і не факт, що для всіх він виявиться приємним. Вже з 1 липня цього року, тобто, трохи більше ніж через три місяці, схема управління багатоповерхівками повинна кардинально змінитися. Це передбачено в законі № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», прийнятому парламентом влітку минулого року. У ньому прописано кілька основних нововведень. По-перше, традиційні ЖЕКи і їх сьогоднішні методи роботи повинні канути в лету. По-друге, мешканцям доведеться самим подбати про обслуговування своїх будинків, створивши ОСББ (об'єднання співвласників многоквартіних будинків). А тим, хто цього до 1 липня так і не зробить, влада матиме право нав'язати «свою» організацію-підрядника.

Ну і, мабуть, сама неприємна новина для тих, хто обзавівся нерухомістю в розвалених хрущовках і панельках - їх власністю стануть не тільки давно приватизовані або куплені квартири, але і все будинкове і прибудинкове майно - сходові майданчики, горища, підвали та двори. Отже, оплачувати їх ремонт українці повинні будуть самі.

Як створити ОСББ з нуля

Питання номер один, яке належить вирішити жителям багатоповерхівок: спробувати або нанести чиновникам «попереджуючий удар», або пустити все на самоплив. Як каже координатор житлово - комунальних програм громадянської мережі «Опора» Тетяна Бойко, у громадян є кілька способів взяти ситуацію в свої руки. По-перше, створити ОСББ і управляти будинком самостійно. По-друге, через те ж ОСББ знайти підрядника і довірити обслуговування йому.

Формально зареєструвати співтовариство мешканців нескладно. Алгоритм наступний: на загальних зборах учасники приймають відповідне рішення, потім беруть в Центрі надання адміністративних послуг довідку про склад співвласників будинку (він може розходитись з даними про те, хто реально проживає в квартирах), а якщо з'ясується, що список неповний - додатково уточнити його в БТІ, і вже після цього реєструвати об'єднання. Правда, попередньо потрібно прописати статут і вибрати керівництво ОСББ. Практично всі етапи є для громадян безкоштовними або майже безкоштовними, каже Бойко. «Найбільші витрати - розсилка запрошень мешканцям на загальні збори - це повинні бути рекомендовані листи з повідомленням про отримання», - зазначає експерт.

Керуючий партнер ЮФ Lex Associates Іван Трофименко звертає увагу і на такі нюанси. Легітимними вважаються рішення мешканців, прийняті ¾ голосів. «При цьому голоси вважаються згідно квадратним метрам, а не з розрахунку один власник - один голос. Тому для проведення зборів слід взяти витяг з реєстру прав на нерухоме майно та підрахувати загальну площу квартир і нежитлових приміщень в будинку. Саме від такої загальної площі і треба набрати ¾ голосів. Якщо в будинку більше 50% квартир належить одній особі, наприклад, забудовнику, то автоматично включається правило - один власник - один голос. І ще - витяг краще брати у нотаріуса, а не самостійно з реєстру », - розповідає він.

Бойко підрахувала, що в середньому на створення ОСББ «з нуля» знадобиться не менше трьох місяців, так що, щоб встигнути до дати Х, варто зайнятися цим питанням вже зараз.

Витрати самостійності

Після реєстрації співтовариство мешканців саме зможе вирішувати, як розпоряджатися будинком - або обслуговувати його власними силами, розподіляючи витрати на всіх проживаючих, або вибрати стороннього підрядника і платити за послуги йому. Але, незважаючи на такі, здавалося б, «запрошенні» умови, поки українці не поспішають об'єднуватися в ОСББ. За даними Міністерства регіонального будівництва, їх в нашій країні зареєстровано всього близько 15 тис. Держстат дає цифру в 17,5 тис. При цьому наскільки все занесені до реєстру спільноти «живі» - невідомо. Але в будь-якому випадку поки їх дуже мало. Адже в Україні налічується понад 100 тис. багатоповерхівок. Тетяна Бойко пояснює непопулярність ОСББ декількома факторами.

По-перше, далеко не всі приклади самоврядування виявилися вдалими. У пресі раз у раз мелькали повідомлення про недобросовісних керівників спільнот, які набрали кредитів під заставу громадського майна, що явно не сприяє популяризації ідеї про кондомініуми.

По-друге, ОСББ не скрізь любить місцева влада, нерідко їм ставлять палки в колеса, наприклад, намагаються позбавити статусу неприбуткових організацій та ін. По-третє, співтовариствам, які керують будинком самі, не завжди вдається домовитися з постачальниками води, тепла та електрики про вигідні умови, що загрожують для мешканців збільшеними платіжками, що, ясна річ, подобається далеко не всім.

Щоб мінімізувати ризики, юрист фірми «Астерс» Вікторія Демиденко радить уважно поставитися до складання статуту ОСББ: детально прописати механізм контролю за діяльністю глави правління, заборонити йому брати кредити без згоди загальних зборів співвласників, піти від безготівкових розрахунків, передбачити санкції для мешканців будинку, які не платять внески і т.д. «Звичайно, це не усуне всі можливі проблеми, з якими може зіткнутися ОСББ, наприклад, з вимогою представників постачальників електрики, води і тепла замінити ряд дорогого устаткування, погрожуючи припиненням обслуговування будинку. Те ж саме може стосуватися і систем димовідведення, обслуговування ліфтів. Також спільноті мешканців доведеться оформляти право власності на прибудинкову земельну ділянку та сплачувати земельний податок, який, на даний момент, часто не оплачується. Окремою проблемою стане збір коштів на капітальний ремонт будинку, особливо, з огляду на економічну ситуацію в країні », - каже Демиденко.

Можна перекласти ці турботи на плечі сторонніх керуючих компаній. Але тут знову треба буде розв'язати грошове питання. Тетяна Бойко підрахувала, що в вітчизняних умовах діє наступне правило: чим менше квартир в будинку ніж він старіше, тим найбільш невигідно переводити його на самообслуговування. Керуюча компанія, що працює відразу з декількома об'єктами, зможе мінімізувати тарифи. «Наприклад, в Польщі 5% будинків обслуговуються через ОСББ, інші - через наймані керуючі компанії», - говорить Бойко. При цьому вона попереджає, що у нас разючої різниці в платіжках все одно добитися не вдасться. Приватних керуючих компаній в Україні поки не так багато, щоб конкуренція змусила їх знижувати розцінки. Крім того, вхід в цей бізнес для потенційних інвесторів занадто дорогий, так як немає можливості отримати дешеві кредити. Отже, вони спробують відбити витрати за рахунок клієнтів.

Нічого не робити - собі дорожче

У наших громадян залишається ще і третій варіант - нічого не робити. В цьому випадку керуючу компанію їм призначить місцева влада. З одного боку, це дуже ризиковано. «Призначення будуть відбуватися через конкурси. Як реалізуються конкурсні початки у наших муніципалітетах, добре відомо », - каже Іван Трофименко. «З огляду на поточний етап розвитку країни, занадто оптимістично сподіватися на те, що призначена місцевою радою керуюча компанія буде управляти будинком краще або більш прозоре, ніж ЖЕК. При цьому вартість її послуг, швидше за все, буде вище, ніж у ЖЕКу », - додає Вікторія Демиденко.

За словами Тетяни Бойко, не виключено, що новим керівником виявиться добре відомий вам ЖЕК, адже нічого не заважає йому виграти чиновницький конкурс. Але не виключено, що обслуговувати ЖЕК буде вже за новими тарифами, використовуючи переформатування ринку в своїх інтересах.

З іншого боку, не факт, що конкурси вдасться провести в доступному для огляду майбутньому. Для цього ще потрібно внести зміни в закон про ЖКГ, які врегулювали б роботу керуючих компаній. І не факт, що це буде зроблено до 1 липня.

При цьому за інших ріних умов розцінки у ОСББ, як правило, нижче, ніж у ЖЕКів. Зараз в Києві - приблизно на 20%. Адже спільнота мешканців, на відміну від інших підрядників, не платить ПДВ.

Але в реальності різниця в тарифах може виявитися ще більш істотною.

«Насправді все залежить від конкретного будинку і запитів його мешканців. Якщо вони, скажімо, будуть збирати гроші в «аварійний фонд» або захочуть розбити на подвір'ї ландшафтний парк, то платити буде однозначно дорого. Але якщо мова йде про обслуговування в штатному режимі, аналогічному тому, які надають ЖЕКи, то сума в платіжках однозначно буде меншою. Приміром, у нас вдома з ОСББ платять за обслуговування прибудинкової території 1,41 грн. / Кв.м, а «жековськіє» - 3,85 грн. / Кв. м. У підсумку за двушку площею 50 кв. м в першому випадку потрібно віддати 70,5 грн., а в другому - 192, 5 грн. в місяць », - наводить приклад представник асоціації ОСББ «Лучани» Юлія Сабатюк.

Справа в тому, що, на думку незалежних експертів, розцінки ЖЕКів завищені, як мінімум, на третину. У підсумкову суму, від якої потерпають в платіжках, входять нормативні витрати на 17 послуг (починаючи стандартної прибиранням і закінчуючи цькуванням комах), але це не означає, що всі вони надаються мешканцям.

У таких умовах дійсно може бути ситуація, коли влада буде зацікавлена в нав'язуванні мешканцям своїх керуючих компаній, які будуть надавати послуги мешканцям ще дорожче, ніж ЖЕКи. Так що, чим швидше мешканці будуть стурбовані створенням власного ОСББ тим краще.

Хто заплатить за ремонт

Підвішеним залишається і питання списання балансового майна - тих самих горищ, під'їздів і ліфтів, ремонт яких може лягти непомірним тягарем на гаманці пересічних українців. Мінрегіонбуд представив порядок такого списання ще на початку нинішнього року, але уряд його поки не затвердив. А поки немає зрозумілих правил передачі майна мешканцям, держава, швидше за все, буде змушений і далі піклується про багатоповерхівки.

З огляду на те, що ремонту зараз потребує близько 70% українських будинків, а ремонт середньостатистичної хрущовки коштує 5 млн. грн., дев'ятиповерхівки - 10 млн. грн., максимально довго тягнути час, можливо, кращий вихід для українців, які проживають в старих будинках. Хоча, як попереджає Вікторія Демиденко, «по законодавству, кожен співвласник має зобов'язання щодо належного утримання будинку, його реконструкції, поточного та капітального ремонту, а також несе відповідальність за шкоду, заподіяну неналежним виконанням таких зобов'язань. При цьому наявність або відсутність ОСББ або керуючої компанії ніяк не впливає на зазначені зобов'язання і відповідальність співвласників ».

Так що рано чи пізно додаткові витрати, причому чималі, загрожують всім українцям.

Марія Романенко

За матеріалами strana.ua